• 杨现领:新经纪时代5组核心关系将被重塑
  •   在我国波澜壮阔的改革实践中,1998年住房制度改革扮演了十分关键的角色。因为这次改革,我国彻底告别了此前长达50年的福利分房制度,正式开启了住房商品化市场,新的住房市场交易体系也逐渐开始建立和完善。

      我国房地产经纪行业的兴起和发展同样得益于1998年住房制度改革。经过20年的快速发展,该行业的市场规模已经达到万亿元,从业人数已经达到150万人。“20年来,我国房地产经纪行业从无到有、从小到大,成就有目共睹。但整体而言,运营效率低、人员流失率高、行业口碑差等问题依旧是房地产经纪行业不得不面对的现实‘痛点’。进入新时代,用户主权、信息真实、分工合作、平台驱动等有望带给该行业诸多新的改变。”贝壳找房首席经济学家杨现领日前在“2018博鳌(楼盘)房地产论坛”上发表演讲时表示。

      经过20年的发展壮大,尽管我国房地产经纪行业基础架构已经形成,相关经营管理模式也日趋成熟,但在现实层面,有待解决的问题依然很多。从运营效率上看,房地产经纪人每成交1单大概花费2500小时,运营效率相对其他行业明显偏低。从整个房地产经济层面来看,房地产经纪行业整体生存空间依然非常有限。目前,房地产经纪行业虽然每年交易额可达5万亿~6万亿元,与房地产行业每年动辄10万亿元的交易额相比差距太大。与此同时,10万亿元的新房交易与5万亿元的二手房交易产生的利润差距也非常大。

      此外,从业人员流失率高也一直是房地产经纪行业的现实“痛点”。据统计,我国经纪人平均从业时间不足8个月。贝壳找房的调研数据显示,长春(楼盘)等城市房地产经纪行业从业者的月均流失率超过30%,南宁超过20%,重庆(楼盘)和广州(楼盘)超过15%。“经纪人是房地产经纪行业的中心环节,其专业性和成熟度很大程度上决定着消费者体验的好坏。从业者流失率过高势必对行业消费体验带来重要影响。”杨现领表示。

      更值得关注的是,多种因素综合影响下,消费者对房地产经纪行业并不满意。“根据消费者是否愿意将经纪人或经纪公司推荐给他人,可以计算出NPS(净推荐值)以衡量消费者满意度,经纪行业的NPS水平过去是负的,大概是-30,好一点的公司也才达到0。”杨现领说。

      与此同时,房地产经纪行业目前的合作程度也很低。一方面,公司与公司之间的合作十分有限;另一方面,公司内部不同门店之间虽然存在合作,但通常也是不规则、不可预期的松散合作,缺少基本的规范。这在杨现领看来,极大影响了整个行业效益的最大化。

      对于方兴未艾的房地产经纪行业而言,20年是重要节点,也是新的起点。杨现领认为,随着房地产经纪行业的不断转型升级,未来将进入以用户主权、信息真实、分工合作、平台驱动为核心特点的“新经纪时代”,事关房地产经纪行业市场交易的5组核心关系将被重塑:

      首先,传统平台与新兴平台将由信息发布转向居住服务。过去,经纪行业的信息发布平台几乎为单一垄断入口。而实际上,房屋交易具备很强的本地化属性且属于低频、高客单价交易,因此未来势必会出现多家平台。

      其次,平台与品牌之间将由“寄生”走向共生关系。传统信息平台与品牌之间是典型的利益分割甚至存在某种“寄生”关系,未来的新兴平台将建立新型共生关系。

      再其次,公司与经纪人之间将由“科层”关系走向合伙关系。从趋势看,平台与个体崛起不可阻挡。某种程度上,只有公司成为经纪人的服务方、合伙人或投资人,整个行业的底层组织生态及相应的激励方式才能发生根本变化,激励才能取代惩罚,成为主流的管理方式。

      最后,经纪人与经纪人之间将由竞争走向合作。合作的关键在于多家委托的约束条件下,实现单边经营、多边合作,把单与单之间的竞争变成边与边之间的合作,从而形成竞优生态。

      此外,杨现领还认为,未来房地产经纪人与消费者之间将由“成交为王”向“服务为王”转变,“过去在多家委托的竞争环境中,经纪人的权利得不到保护,欺骗、切单等乱象频现。未来,只有让经纪人之间选择相信、选择合作,才能真正建立起经纪人与消费者之间的信任。”

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