• 社会观察:房产经纪人的利与害
  •   原标题:城市与社会 房产经纪人的利与害在城市的各个角落,都有这样一群年轻人,他们身穿西装制服、打扮得干净利落,或举牌蹲点、或主动向来往行人介绍着周边的各种房源信息。他们被人们称为“中介&

      在城市的各个角落,都有这样一群年轻人,他们身穿西装制服、打扮得干净利落,或举牌蹲点、或主动向来往行人介绍着周边的各种房源信息。他们被人们称为“中介”,也就是房地产经纪人。自二十世纪九十年代中国住房市场化之后,大量年轻人涌入这一行业。据不完全统计,2016年全国房地产经纪从业人员逾百万人。这些从业人员大多数是年龄不足三十岁的单身男性,学历则通常在大专以下。

      这是一个矛盾的群体:他们大多缺少学历与背景,来自于“下层”,但又似乎连带着这个社会中资本的原罪。相比于令人同情的体力劳工,“中介”给人留下的更多是“利益熏心”、“不择手段”、“素质差”等负面印象。

      从产业类别来看,房产中介类属第三产业下的“租赁和商务服务业”。不同于餐饮、运输等传统体力型服务业,房产中介属于非体力密集型的现代新兴服务业。但相比于金融、法律、资产评估等知识密集型服务业,房产中介又表现出入行门槛低、人力密集的特点。令人困惑的是,这一行业目前存在大量混乱的违规逐利现象。而目前对这一行业的讨论也大多停留在如何加强整治与监管的层面。但要真正理解中介行业的种种乱象与问题,必须从劳动雇佣体制与结构的角度入手进行探析。

      在楼市疯狂的这些年,房地产行业的暴利已是公开的秘密。对这些向往城市生活与致富的低学历年轻人而言,这是一条真实存在的“通道”。笔者接触的经纪人,大多都对这个行业怀着特殊的情感。

      徐哥告诉笔者,“这几年有的大公司开始要求大专学历,但你要认识个人,或者买个文凭,也可以进的。以前市场好的时候,只要是个人就能进,没什么要求。”

      低门槛,但同时充满着财富机遇。在劳动力市场越来越根据学历、社会资源进行分层的今天,这个行业确实给了缺乏学历与人脉的“底层”年轻人一个巨大的逆袭机会。在行业内,销售冠军发财致富、买房买车,成功逆袭的故事广为流传。即便是在身边,这样的成功榜样也不在少数。房产经纪人中的佼佼者确实能收获不菲的收入,从而在生活和消费水平上快速跨入中产,甚至财富阶级。

      房产经纪人为何能赚钱?这与这个行业的薪酬模式有关。底薪加提成在服务业中是普遍的规则,但中介行业的特殊在于其交易标的物的不菲价值,动辄几百万,甚至上千万的房产能够带来丰厚的佣金。根据目前的佣金提成制,一套五百多万元的房子,以佣金两个百分点计算,业务员至少可以拿到四、五万元的提成。一年内只要成交几套二手房买卖的交易,就可以得到令人羡慕的收入。

      在房产高热的这些年,有不少成功致富的经纪人,但从总体从业人数比例来看,这些成功的故事遮蔽了大量离场的从业者。

      中介公司不提供任何工作保障,超过三个月没有销售额的业务员就面临离职。这是一个高淘汰性、高流动性的行业。徐哥说到:“即便是房产交易最为火热的旺期,也并不是所有人都能开单。二、八开,这是个高流动性的行业。” 徐哥是2011年入的行,七年来,有的同事回了老家,更多的转了行。

      大公司一般会给1000-3000元不等的底薪,并为员工交低额社保(有时候是交外地社保)。而更多的中、小公司既不支付底薪,也不交社保。小王所在的公司不算小公司,他提到另一种做法:“新进来时,公司会借给我们几千块钱。开单之后就扣掉,如果三个月内没有开单,离职的时候也不还。”

      不支付底薪的做法属于“纯佣金制”,即按销售额的一定比例进行提成,作为销售报酬,除此之外销售人员没有任何固定工资,收人是完全变动式的薪酬制度。其效用在于最大程度地激发销售员的工作激情。但弊端在于,在市场业务波动的情况下,员工的收入时刻处于高度的不确定性下。而在保障较差的社会中,这意味着劳动者被完全商品化,随时可能因失业而坠入无保障的悲惨境地。

      美国学者多林格(P.Doeringer)和皮奥雷((M.Piore)在上世纪六、七十年代曾提出二元制劳动力市场分割理论。该理论认为劳动力市场存在首属和次属劳动力市场的分割。首属劳动力市场对应着高工资、良好的工作环境、就业稳定性与升迁机会;而次属劳动力市场则意味着低工资、不良工作条件、不稳定以及缺少晋升机会。中国学者曾经用“次属劳动力市场”的概念分析大量进入工厂与服务业的流动打工群体。然而,中介从业群体虽然在社会来源上与一般打工群体并无重要区别,但显然这一行业既不属于首属劳动力市场,也不完全是次属劳动力市场。它更像一个上窄下宽的巨型沙漏,将极少数人送入中产,甚至财富阶层,而绝大多数人则被淘汰,或者处于风险极大的脆弱就业状态。

      房产经纪人的工作还带有“自雇体制”的特点。在“开单”之前,无底薪的新业务员必须在支付自己的吃、住、行等生活费用之余、自备跑楼盘的交通工具(一般是电瓶车)、联络客户的电话费和购买业务信息端口的月包费用。因此,巧姐这样理解这份工作,“这就等于公司给你一个平台,你是自己的老板。”这种制度安排,更加重了业务员的业绩压力,也成为淘汰低成交量业务员的重要方式。

      “当时一个端口800元,买三个端口就是2400元。压力很大,电话费也很高,因为你不可能一直用公司的电话联系业务。所以一般业务员如果几个月不开单,不用公司请你走自己也就走了,费用支持不下去。”对没有积蓄的新业务员而言,能否尽快“开单”意味着是不是能在行业内生存下去。

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