• 房地产经纪人《经济概论》考点汇总
  •   可比实例的成交价格是其成交日期时的价格,是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格,是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估价时点),房地产市场状况可能发生了变化,如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等,从而房地产价格就有可能不同。因此,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格,如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整,称为交易日期调整。

      交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后,就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

      在可比实例的成交日期至估价时点期间,随着时间的推移,房地产价格可能发生的变化有3种情况:①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时,可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时,则必须进行交易日期调整,以使其符合估价时点时的房地产市场状况。

      可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。其中,交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点,以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同),可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点,当可比实例的价格上涨的,为+t%;下跌的,为-t%),则:

      可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x (100±t)/100=在估价时点时的价格

      价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中,需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的,称为定基价格指数:如果是以上一时期作为基期的,称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表

      例某宗房地产2004年6月的价格为1 800元/m2,现需将其调整到2004年10月。

      已知该宗房地产所在地区的同类房地产2004年4月至10月的价格指数分别为79.6,?4.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月为100)。试计算该宗房地产2004年10月的价格。

      可比实例在成交日期时的价格 x 成交日期的下一时期的价格指数 x 再下一时期的价格指数 x… x 估价时点时的价格指数=在估价时点时的价格

      进行房地产状况调整,是将可比实例在其房地产状况下的价格,调整为在估价对象房地产状况下的价格。

      区位状况比较、调整的内容主要包括:繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

      权益状况比较、调整的内容主要包括:土地使用年限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中,遇到最多的是土地使用年限调整。

      实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整,是将可比实例房地产在其实物状况下的价格,调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

      实物状况比较、调整的内容很多,对于土地来说,主要包括:面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说,主要包括:新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

      房地产状况调整的思路是:首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素,包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较,找出它们之间的差异所造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。总的来说,如果可比实例房地产优于估价对象房地产,则应对可比实例价格做减价调整;反之,则应做增价调整。

      (1)直接比较调整一般是采用评分的办法(参见表4-3),以估价对象房地产状况为基准(通常定为100分),将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差,则打的分数就低于100;相反,打的分数就高于100。然后将所得的分数转化为调整价格的比率。采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为:

      可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/()=在估价对象房地产状况下的价格

      上式括号内应填写的数字,为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。

      (2)间接比较调整与直接比较调整相似,所不同的是设想一个标准房地产状况,然后以此标准房地产状况为基准(通常定为100分),将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差,则打的分数就低于100;相反,打的分数就高于100

      可比实例在其房地产状况下的价格 x 100/()x ()/100=在估价对象房地产状况下的价格

      上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分,位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。

      (1)可比实例的房地产状况,无论是区位状况、权益状况还是实物状况,都应是成交价格所对应或反映的房地产状况,而不是在估价时点或其他时候的状况。因为在估价时点或其他时候,可比实例房地产状况可能发生了变化,从而其成交价格就不能反映了。除了期房交易的成交价格之外,可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其成交日期时的状况。

      (2)由于不同使用性质的房地产,影响其价格的区位和实物因素不同,即使某些因素相同,但其对价格的影响程度也不一定相同。因此,在进行区位状况和实物状况的比较、调整时,具体比较、调整的内容及权重应有所不同。例如,居住房地产讲求宁静、安全、舒适;商业房地产着重繁华程度、交通条件;工业房地产强调对外交通运输;农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。

      改革开放后,我国建设事业发展迅速,尤其是近年住房制度的改革极大地促进了住宅产业及国民经济的发展。目前每年新建房屋17亿~18亿平方米(城镇居住建筑4亿~5亿平方米,公共建筑4亿~5亿平方米,乡村居住建筑7亿~8亿平方米),拉动国民经济增长约两个百分点,并极大地提高了城乡人民生活水平。

      随着人民生活水平的提高,建筑能耗增长迅猛。建筑能耗指建筑使用能耗,包括采暖、空调、热水供应、照明、炊事、家用电器等方面的能耗,其中采暖、空调能耗约占60%~70%。根据1998年估算的数据,中国建筑用商品能源消耗已占全国商品能源消费总量的27.6%,接近发达国家的30%~40%。由于保温隔热差,采暖系统效率低,我国单位面积采暖能耗是相同气候条件下世界平均值的三倍,一些严寒地区城镇建筑能耗已高达当地社会总能耗的一半左右。中部夏热冬冷地区(过渡地区)冬季电采暖夏季空调,以及南方夏热冬暖地区(炎热地区)夏季空调越来越普遍。我国2000年空调的产销量已达1300万台(其中300万台外销),造成夏季电力高峰时供电十分紧张。

      目前,我国的能源形势是相当严峻的。我国人口占世界总人口的20%,已探明的煤炭储量只占世界储量的11%、原油占2.4%、天然气仅占1.2%。我国已成为世界上第三大能源生产国和第二大能源消费国。中国2000年的一次性能源产量为10.9亿吨标准煤,不到世界能源消费量的10%,而能源消费量为11.7亿吨标准煤(尚不包括农村非商品生活能源消费2亿吨标准煤)。人均能源消费量不到1吨标准煤,不足世界人均能源消费水平2.4吨标准煤的一半,仅为发达国家的1/5~1/10,但是建筑用能比例显着增加。所以降低建筑能耗,实现可持续发展,是惟一可行之路。目前建筑节能尚未成为开发商及居住者的自觉行动。尽管JGJ26-86颁布至今已有近15年,且每年在集中采暖地区要建成2亿~3亿平方米城镇居住建筑,然而至今仅有1.4亿平方米的居住建筑是按JGJ26-86及JGJ26-95规定建成的,要求与现实的反差十分突出。同时,集中采暖地区还有40亿平方米未按节能标准建成的城镇建筑,节能改造工作量十分艰巨。

      建设行业主管部门高度重视建筑节能工作。2000年2月18日建设部76号部长令,对于促进、推动建筑节能工作有决定性的意义。建设行业“十五”规划中将建筑节能列为重要内容。目前,建设部正在为国务院起草“关于改革城镇供热体制、促进建筑节能和供热事业发展的通知”,计划停止集中采暖地区(严寒及寒冷地区)福利供热。这一重大举措与集中采暖地区每一个居民有着切身利益关系,必然会大大提高全民节能意识,极大地带动、促进供热及节能事业的发展,进而推动国民经济的发展。

      1.从制度上改革单位统包的用热收费制度,停止福利供热,实行供热商品化,采暖福利货币化。这项工作需要由建设主管部门牵头,国务院有关部委参与制定相关规定。

      2.从政策上继续发展和完善以集中供热为主导,多种方式相结合的经济、安全、清洁、高效的城镇供热采暖系统。

      3.从机制上加强供热企业改革,引入竞争机制,培育和规范城镇供热市场,甚或直接引入外资进行小城市供热机制改革试点。

      4.计划于2001年下半年停止福利供热并实行采暖货币化的工作应按程序推行。各级财政和单位原用于职工供热采暖的各种费用,要转化为职工购热专项补贴,直接向职工发放。做好这项工作的关键在于完善政策、做好宣传。

      福利供热地域,即集中采暖地区(基本上为目前的严寒及寒冷地区),面积约占全国国土面积的70%,约有全国50%建筑面积处于该地区,包括360亿平方米的既有建筑改造和每年新增17亿~18亿平方米建筑。建筑节能涉及的人口则约占全国的一半。由于新、旧居住建筑节能效果不同会反映出采暖费用的差异,人民群众必然会十分关心建筑的保温问题,自觉地提高了节能意识。从住户去推动建筑节能是最根本和有效的。

      与房改一样,建筑节能的政策性更强,带动产业面较广,并能持久、大力促进建筑节能事业发展。随着福利供热的停止,马上涉及到每一个集中采暖地区居民的利益,从政策上要考虑好政府、单位以及个人的利益关系。由于建筑节能涉及多种设备,必然带动供热采暖及建筑节能产业发展。

      建筑节能将会带动的产业有供热采暖室温调节控制的设备,进而供热系统的配套控制系统、散热器、管网,以至于热源的全面技术创新;再进而推动北方采暖地区围护结构保温产品产业及技术进步;还会带动建材产业的发展。粗略估计,5~10年由建筑节能所带动产业发展的年产值达到800亿元以上,可拉动国民经济增长约一个百分点。

      室温控制器(恒温阀),约有16亿年产值。热量计量设备(热表及热量分配表),约有150亿年产值。这些产品国产化率的提高将是我国民族工业竞争力增强的重要体现。

      供热采暖系统在建筑节能政策的带动下,将全面赶上国际先进水平。比如以钢制散热器来替代铸铁散热器,并促进热源、输送系统等全面技术创新。供热企业引入竞争机制,将大大降低供热成本,提高供热品质,更好地为用户服务。

      实施建筑节能后,建筑围护结构保温优劣将成为热点,有百姓关心与支持,必将推动该行业的迅速发展。既有建筑的节能改造工作会在北方采暖地区形成一个很大的市场。真正的建筑耗能大户是既有建筑,尽管近年新建居住建筑发展速度很快,但在数量上,既有建筑还是占了压倒性的优势,所以既有建筑的节能改造是建筑节能工作的重头戏。建筑节能会从根本上推动既有建筑的节能改造,事实上也只有建筑节能才能调动既有建筑的业主和居民改造旧房的积极性。目前,集中采暖地区未按节能标准建造的城镇居住建筑40亿平方米,这些建筑单位面积的采暖能耗都远大于现行节能设计标准,都需要进行节能改造。按10年时间对其进行节能改造计算,每年改造面积4亿平方米。建筑围护结构中的外墙、窗户和屋顶是改造重点,年产值为200亿~320亿元。再加上室内外供热管网和采暖设备的改造,还要增加约150亿元。改造后的4亿平方米既有建筑每年至少可节约采暖用煤13kg/m234亿平方米=520万吨标准煤。10年改造期结束后,每年可节约5200万吨采暖用煤,同时减排大量的CO2、SO2、NO2以及烟尘和煤渣,是我国可持续发展的重要内容。

      对于政府来说,由于政策明确,措施得力,可有效地拉动国民经济发展,增加就业机会,改供暖计划经济运作模式为市场经济运作模式,降低能耗,节省能源,且极大地改善大气环境。

      对百姓而言,由于提高了采暖品质,按需采暖,合理收费,与房改一样,使广大人民群众得到实惠,定会为广大人民群众所拥护。建筑节能牵动每一个在集中采暖地区的百姓,实施后很快就会感到节能的重要性,大大增强节能意识,转而成为推动节能的动力。

      对开发商而言,由于有政策引导,加之由于百姓在购房时首先会关心围护结构(外墙、窗及外门,屋顶)的保温,这必然使发展商改变目前片面宣传建筑功能,转而全面宣传建筑保温,使之也成为推动节能的动力。

      对设计和施工单位,每年2亿~3亿平方米新建工程和4亿平方米既有居住建筑改造工程,会给设计和施工单位带来无限商机。同时由于政策导向和技术法规的要求,促进其采用节能新技术、新产品。

      北方地区的建筑节能同样会带动中部及南方居民的节能意识,从而推动全国建筑节能工作,带动这些地区有关产业的发展。建筑节能的影响必然波及全国,还会有相当于北方地区新建及改造建筑面积的巨大市场会得到开发。

      综上所述,我们认为应当将建筑节能列为促进我国国民经济发展的重大战略性课题。

      珠三角房价下跌绝非个别现象,地产股的集体暴跌也绝非偶然,这一切都预示着,中国房地产业正在悄然发生着巨变。

      当资金收紧,房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论,还是潘石屹的“百日巨变”,发出的其实是同一个预言。也许一两年后,我们再回头看看,就会发现,珠三角退房风波与地产股的大跌,原来都是房地产业巨变的开始。[潘石屹百日巨变论成导火索房产业爆发口水战]

      4月20日,有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起百亿元炒楼资金深度套牢》的报道,其中提到,仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币,而眼下,这些资金几乎全部被深度套牢。碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口,其囤积的土地10年也开发不完,遗憾的是,根据法律规定,土地两年不开发就将被无偿收回。

      由此,开发商不得不走王石的路子,降价销售房屋,加快资金回笼,但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地,这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险,因为房贷新政而显现出来。与此同时,炒房者的成本也因房贷新政大大上升,门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是,国务院在2008年工作要点中,明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞,指责楼市炒家扰乱市场,助长楼市泡沫,加剧金融风险。这并非说说而已,国务院明确指令国家发改委牵头,住房和城乡建设部等配合,采取措施,打击炒楼活动。

      炒房热降温,实际上意味着有效供应的增加,这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力,促使房价回调;一方面是内部压力,促使房地产商不得不通过降价,加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此,一些开发商不得不通过自买自卖,制造供不应求的假象,以欺骗消费者,有的楼盘合同撤签率高达100%,可惜,这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来,政府将无偿回收部分土地,这些土地将来还会重新回到市场。而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房,这难道又是一个巧合?

      房地产行业是一个资金密集型的行业,离不开资本市场和银行的支持,当资金收紧,房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论,还是潘石屹的“百日巨变”,发出的其实是同一个预言。也许一两年后,我们再回头看看,就会发现,珠三角退房风波与地产股的大跌,原来都是房地产业巨变的开始。

      央行确定第二套房贷款以家庭为单位的消息一出,郑州楼市禁不住再次打了个“喷嚏”。首次置业者的观望情绪更浓,二次置业者的负担更重。一些业内专家表示,第二套房贷新政是货币政策二手房市场上挂牌量从9月份开始逐月大幅增加,9月份为10138套,10月份为11776套,11月份为15794套。但是,二手房挂牌量和次新房所占比例的大幅提高,并没有同步带动成交量的相应提高。据房管部门的统计,8月份郑州市二手房的成交量为1719套;9月份为1762套;10月份不但没有增加,反而减少了17.14%,只有1460套。“一些利用贷款短期炒房,专门获取差价的炒房族动作真是很快啊,他们现在宁可少赚也要尽快出手。”该置业顾问说。

      而购房人的观望情绪,则是二手房抛售的直接助推器。“买方认为房产新政出台,房价肯定会降;卖方认为前一阵福州土地拍卖创新高,房价还会涨。目前市场出现典型的分歧,导致市场交易量萎缩的厉害。”21世纪不动产纬一路店的一位置业顾问说。

      而一位地产人士则这样评价二手房市场:如果二手房市场新房供应量突然增多,说明投资客“看空”未来市场,要知道,当市场上暴风雨突如其来的时候,大部分投资客还是不希望被“套”在观望气氛浓厚的市场之中。

      2005年以来的一系列宏观调控政策并没有使楼市真正降温,相反,房价却出现了“越调越高”的尴尬,最主要的原因在于调控并没有从需求上入手,开发商在卖方市场中想卖出什么样的价位,都会有人跟风,因此房价难以回落。而央行此次房贷新政的进一步明确,将有效抑制投资性购房人群的买房冲动,开发商囤积房源也没有意义了。

      2008年,不仅货币政策会影响房地产业,国家对楼市的调查和对民生的关注、对经济适用房建设的投入以及郑州对企业集资建房的认同,都将缓解供需矛盾。另外,郑州还专门成立了郑州公共住宅建设投资有限公司来负责经济适用房、廉租住房、周转住房和农民工公寓等住房的投资和建设,这一点,将对保障住房的供应起到促进作用。

      目前的房地产价格“泡沫”,实际上是由“需求”促成的,单单以“房地产成本增高”和“刚性需求”的增长来支持“房价上涨论”,是站不住脚的。如果是这样,香港的房价就不会大跌,汽车也不会大幅降价了。

      目前的房价,房地产商留给购房者的利润增长空间已经不大,尤其加上贷款利率的调高,投资房地产已无多少收益。而房价到底是涨是跌,现在并不能确定,但能够肯定的是,目前的房价,已经束缚了有购房需求的人的需求,在这个意义上谈论“刚性需求”,显然没有任何意义,而且,目前的房价,也大大超出了人们的支出收入比例。因此,房价没有理由再大幅上涨。

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