• 从“美国梦”到“美国噩梦”:次贷危机十年生活同房地产一起崩溃
  •   原标题:从“美国梦”到“美国噩梦”:次贷危机十年,生活同房地产一起崩溃 编者按:2008年,次贷危机

      编者按:2008年,次贷危机发展到了顶峰。在那段疯狂岁月里,鉴于风险转嫁的大意,几乎人人皆可获得抵押贷款,令哪怕是穷人实现美国梦似乎也变得触手可及,只涨不跌的房价也令利欲熏心的富人不断投机。最后一个被吹得无比膨胀的泡沫,怦然破裂,所有财富和房产皆烟消云散。现在距离那场引发全球金融海啸的次贷危机已经过去了整整10年。当年受到影响的那些人现在都过的怎么样了呢?2017年底,Penny Hoarder访谈了当年那场危机的亲历者,请他们告诉当年以及这些年来的故事。这群人一遍遍地都用了同一个词:噩梦。

      Heather和Rick Little在法庭上得知了必须离开自己家的日期:12月10号——刚好是圣诞节前2周。

      不过其实在2008年10月这场审讯开始前,Little夫妇早就知道了自己已经失去了房产抵押权。

      银行之前已经不断给他们打电话发通知寄东西了。Heather乞求高抬贵手,但“银行无动于衷”。

      聆审的那天,夫妇俩推着19个月大的女儿Emma来到了佛州马纳提县法院。那时候他们的儿子John还在幼儿园。

      法官很同情他们,还特意问了一下他们打包搬走需要多长时间。其实整个聆审还不到15分钟的时间。

      他们的房子成为2007年至2010年间美国全国900万套丧失房产抵押赎回权的房产之一。

      对于Little夫妇来说,现在的生活落差有点大。之前他们可以在带泳池和户外厨房的后院开烧烤晚会,现在变成了从食品银行拿走一切能拿走的东西。

      现在距离金融危机走向巅峰的2008年已经过去了10年,但失去了家园和工作的人们至今仍在复原。

      对于Little夫妇来说,生活现在稳定些了,但是泳池和户外厨房早已是过去时。

      现在他们的后院放的是种果蔬的塑料罐——这说明她还记得在回答下一顿饭怎么解决时是什么感觉。

      谈起失去房屋抵押赎回权之后的那些年时,Heather说:“每次到了月底我们都没有剩下的了。没有。一美元都不剩。”

      Little夫妇现在在佛州布雷登顿的家是个4居室,,那里本来应该是去他们梦想中的海景房的一个旅行休息站。

      那所大房子的面积达到了260平米,相比之下,他们2004年赚了10万美元卖掉的房子就太小气了,只有90平。

      房地产的繁荣圆了他们的梦想。两人开有一家建筑公司,在经济衰退之前生意火得不得了,以至于他们不得不推掉一些单子。

      那家公司的老板后来被叛入狱48个月,留给两人的是18万美元的欠税和辩护费。

      2006年6月,他们旅行去了佛罗里达群岛,钱之前预付过了,他们感觉这可能是很长一段时间之内的最后一次旅行了。度假回来时,Heather又得知自己怀了Emma。

      生意情况也有了微妙变化:突然之间,他们的单子不再多得接不过来了。通常一周4单的生意现在变成了3单。

      自从买下之后,他们的房子升值超过4万美元。这意味着他们可以重新贷款去支付欠税。

      Heather说他们感觉如果再发生什么事的话就撑不下去了,但“我们没有选择,我们得把欠税还了。”

      到了2007年2月,他们彻底没了客户。建筑公司纷纷逐底竞争,一度开价2800美元的活现在只要800美元。

      Heather Little在丈夫Rick下班后给了对方一个吻。他们现在住在佛州Palmetto,房子是租来的。

      2006年之前,Little夫妇甚至信用卡都没有余额。他们并不属于所谓的次级贷借款人,后者往往被归咎为房产市场垮塌的罪魁祸首。

      但是支撑他们生活方式的建筑市场繁荣却是靠高风险的贷款以及轻易可得的信贷推动的。

      传统上银行放贷要看个人的信用情况。但到1980年代中期,大银行开始向小银行购买抵押贷款,然后又跟其他的抵押贷款打包成所谓的按揭证券,接着再把这些按揭证券一部分卖给了其他银行。

      佛罗里达大学沃灵顿商学院的经济学家Mark Flannery教授说这样评价这种做法的:“原来我可以把贷款卖给别人,这样贷款变成坏账我也没有任何后果。知道这一点后,我花时间和金钱去确保个人信用的动力就下降了。”

      于是银行不再查验借款人的职业或者收入情况。让那些人借出了超出自身承受范围的金额。并且每月只需要对方还一点点钱,借得多还得少的结果就是越欠越多。

      他们引诱借贷的人从传统固定利率转到风险更高的贷款品种,5、6个点在当时很正常,最高的甚至达到15%。

      不过Flannery说这种存在风险的贷款通常不会马上发生欠贷的情况。除非有不好的事情发生,刚开始的时候大家一般都能还得上贷款。

      但是到了2006年末2007年的时候,一些借贷的在拿到贷款2、3个月后就开始拖欠了。

      这给投资者发出来红色警报,他们开始反思自己买的到底是什么,对自己手上的资产价值的信心发生了极大的动摇。

      等到那栋高筑的债台地基开始嘎吱作响时,Little夫妇刚刚贷了40000美元。

      而在这过程当中,Little再也无力支付工人的工资。所以2007年夏,他们把公司关了。

      在Little的家往北约500英里的地方,Jeanne和Mitch Johnson把他们的家安在了乔治亚州Winder乡下一片高低起伏的土地上。他们的家是一个加宽的185平米的活动房,而那片7英亩的土地是Mitch当棉农的父亲留给他的遗产。

      Jeanne是一位兽医,Mitch则是一家奶牛场的经理,跟他们住在一起的还有2个儿子,以及几个宠物——山羊、小鸡和孔雀什么的。

      1994年他们第一次按揭贷了10万美元。Jeanne用古玩、书籍和杜鹃花、玫瑰丛和一个菜园把家塞得满满的。

      2006年,他们又贷了12.1万美元(偿还期30年)来偿还过期未付的医药费并给家里安装了实木地板。他们相信,一个月926美元的钱自己是可以还得起的。

      再次贷款后不久,Jeanne就去内华达里诺市照顾自己生病的妈妈,这一去就是21个月。

      Mitch则留在Jim Johnson路(以他父亲名字命名的一条街道)照料自己的家和土地。Jeanne在里诺找了一份新工作又租了一套公寓,因为她知道最终自己还是要回去的。

      2008年4月,母亲去世后Jeanne启程回家。被悲伤和抑郁压垮的她还要负责母亲的许多开支,她又回到惨淡的就业市场。

      Mitch和Jeanne Johnson晚上就跟他们的狗一起玩。2010年失去了自己的家之后他们就住在房车里面

      Jeanne把这样的生活形容为拆东墙补西墙:“这个月付电费,下个月还房贷。我只有尽可能地拖。”

      富国银行称此前这对夫妇已经3次通过了支付救助的资格。但这次距离进一步救助差得太远了。

      他们也没能通过联邦政府的住者有其屋(Making Home Affordable)计划,因为他们的抵押贷款不是国有的房利美和房地美发放的。

      在失去了佛州的家和建筑生意后,Heather在玩具反斗城找了一份工作。后来她被提拔到人力资源岗,但之后又被解雇了。

      Rick是什么工作都做,不管路途要多远。他甚至考虑过去伊拉克做建筑包工头。Heather说:“建筑工作已经找不到了。”

      这家人两次搬到Heather妈妈家去住。他们学会了如何用400美元的食物券养活4口之家。

      2012年,Heather申请了学生贷款回到学校,成为一名放射技师。现在她的工作就是给人拍X光。而Rick则给隔壁县政府维护桥梁。

      现在他们的生活都是围绕着他们的工作和孩子转——接送10岁的Emma练长曲棍球,以及无力地尝试让16岁的John放下游戏。

      Heather Little和16岁的儿子John在厨房。他们被赶出家时John才6岁,他现在唯一记得的是搬走的是哪一天。

      但是这个家庭还没甩掉信用卡账单的包袱,他们欠的钱一直都免除不了,因为他们没有1500美元来申请破产。

      Little一家还在月复一月地生活。他们担心自己会再次失去这个家。尽管如此,他们仍然希望有朝一日能再次成为有房者。

      60人的全职人力根本处理不了那么多的待处理案件。哪怕临时增加了6个人手,每个人也都要加班加点。

      Linda Doggett当时是法庭的二把手:“桌上摆满了文件,多到甚至找临时雇员对文件进行归档都很难。”

      李县2007.4到2009.12,李县上诉的取消房屋抵押赎回权案件总计62300件。这是积压在李县司法中心的案卷

      李县是遭遇金融危机打击最严重的社区之一。2008年的时候,这里每8户家庭就有一户收到了违约通知,相比之下美国的平均水平是1/54。

      当Bert Parsley在李县的一家豪车经销商工作时,他注意到那里的高端客户往往都是从事房地产的。2004年,他弄到了自己的房地产执照,也从这场繁荣中分到了一杯羹。

      房子造得没有卖得快。承包商对来钱太有信心了,以至于他们经常不考虑有没有买家就开始建房。

      这场繁荣在其他任何地方都不比这里体现得更淋漓尽致——位于该县东边,一度是农村的Lehigh Acres社区。2003年到2007年间,那里建出来的新房超过了过去50年建造的房子之和。

      Parsley跟教堂的一些朋友合作房地产经纪。很快他就开始接触该县周围的房地产企业,帮对方卖起房子来。他自己还买了3套房用来出租。

      他相信自己会赚大钱。但最终房价泡沫、太多的新建筑以及出租经验不足让一个本该是赚钱天堂的地方变成了金钱陷阱。

      Parsley说:“我记得有一天转台到CNN的时候,我看见了我的一处房地产出现了全国电视上。我心里暗暗感到不妙。”

      2007年当房价暴跌时,就业岗位也蒸发了——尤其是建筑方面。2007年6月至2008年6月间,李县的失业率比美国任何一个县都要高。

      Parsley的两位租户没交完钱就人间蒸发了,留给他的是2两套空房以及待还的抵押贷款。

      2008、2009年,他任由全部的3套投资性房产进入拍卖程序。贷款修改让他自己的家得以保全。

      李县书记官是该县的首席记账官和首席财务官。本县的账务由他负责买单,像契约转让和房屋拍卖这样的土地交易也由他负责处理。

      Green 2013年已经退休,回忆起当时,他说:“在我看来,哪怕其他事情都不干,处理完这堆东西显然也要1、2年。”

      处理这堆积压案件很快就不仅是效率的问题,这已经成为了重建当地房地产市场的必须。

      Green 提出用所谓的“rocket docket(必须在规定时间内解决争议的行政程序,是民事案从上诉到宣判速度最快的一种程序)”来加快处置速度。

      2008年12月,李县采用rocket docket的第一天,一位法官就审结了将近1000宗房屋拍卖案。

      当竭力想要留住房子的业主站在法官面前时,留给他们抗辩的时间只有1、2分钟。

      后来他从过去跟银行的关系那里找到了突破口。银行需要经纪来评估房产价值,每一笔可以有30到50美元的酬劳。他雇了3个人帮忙,他们每天工作12个小时,一周可以制作100份报告。

      Parsley说:“那几年很疯狂,不过我现在已经应付得更好了。我留在了一个很多人都不做的行业。我见过好几百人都停业离开了。”

      当他工作的那家地产经纪被卖给一家国有机构时,Parsley跑出来自己做,2013年设立了一家办公室,次年又开了一家。

      自从2010年以来,Parsley和他的合伙人在本地区买卖翻新的房子大概有40多套,其中一些是拍卖房。但是现在找拍卖房已经更难一些了。

      他对自己看到的新建筑仍持怀疑态度,但是他认为现在跟房地产泡沫破裂时已经不一样了。

      Green在回顾自己的团队对这场危机处理得如何时,他说在现有资源下他们已经尽力了。

      Green说:“我们必须努力去解决问题,不过这问题不是我们能够解决的。我们能做的只有帮他们减轻痛苦,我认为这就是我们在李县所做的事情。”

      Doggett说现在李县通常一个月的房产拍卖案已经不到100起。而且现在上诉已经通过电子手段,文件堆在过道上的日子早已远去。

      但是她看到建筑机器又开始轰隆作响,甚至2017年那场骇人的飓风过后还有建筑施工的景象。看到此她不禁在想:

      他们要创建一个房地产帝国。他们要赚够钱在蒙大拿建个大牧场,给自己家留一个大大的空间。Christy在家教他们的8个孩子。Steve会在闲暇的时候玩玩音乐。

      他们打算把凤凰城的投资性房产出租,把拉斯维加斯的房子卖掉,在他们住的地方(距离内华达帕朗约60英里)起房子然后卖掉。同时他们还经营着一家房地产评估公司。

      Bagasao夫妇的家从2006年建造时的45万美元跌到了5年后的17万美元。Steve再也找不到房产评估师的工作来支付已经倒置的抵押贷款。他们的家被银行没收了,他们的公司倒闭了,2011年夫妇申请破产。

      就像美国那么多的其他家庭一样,Bagasao必须设法重新构想自己的生活。

      现在,这两人跟他们的8个孩子和橘猫Tuppence住在23平米的拖车里。他们拖着自己的家挂在一辆15座的白色雪佛兰城市快线后面,在美国各地的露营地、国家公园和教堂停车场安营扎寨。

      Steve有时候会跟孩子们一起给做礼拜的人免费表演。他们靠卖自己的CD以及过来看他们表演的人的捐赠生活。

      Steve说,之前,“我一天要干16个小时,甚至哪怕我就在房子外面工作也从来没见过我的家人。现在我们一直都在一起……再也没有比这更好的了。”

      美国梦是作家兼历史学家James Truslow Adams(詹姆斯·特拉斯洛·亚当斯)在1931年想出来的词,它希望任何人只要有才干,只要足够努力,都能过上比父辈更好的生活。至于什么才是“更好”,要由各人自己定义。

      中佛罗里达大学的经济学教授Sean Snaith说:“独栋房和白栅栏并不是美国梦的标配。这些是被人为加进去的,而政府在其中扮演了很大的角色。”

      Snaith说:“二战后美国兵陆续回国。住房和房地产建设成为吸收这些人找回工作的手段之一。”

      《美国梦:文化史》作者Lawrence Samuel说,1950年代,任何人都可以找到工作并且买栋住宅。

      1800年代以来,政府就提供了年度纳税申报后的按揭利息扣除。1950年代新的一波内心充满热望的私房业主开始利用这一税项减免政策。

      他说,1956年的《联邦补助高速公路法》建设高速公路以便城市在遭到攻击时能快速逃跑。而这些新路鼓励大家在蓬勃发展的郊区去买房。

      自从1934年以来,联邦住宅管理局就给30年按揭贷款提供担保。1938年政府成立的房利美以及1970年成立的房地美都使得银行发放按揭贷款变得更加容易。

      随着Steve的评估业务江河日下以及Bagasao夫妇离还上房贷差得越来越远,尽管Christy和Steve设法想让家里的日子保持正常,但孩子们都觉察出问题了。“所以等到宣布失去了自己的家那一天到来时,大家都不是很吃惊。”

      刚开始,Steve还能从银行那里找到一些拍卖房产估价的工作。当这一块业务枯竭时,Christy试过去管理一群替企业编写网站内容的自由职业者。但那些钱实在是杯水车薪。

      过去6年,Steve一直在给当地的路德教堂演奏音乐。他已经有了举办小型音乐会所需的一切乐器和设备。他甚至还发过一张专辑并且用Stephen Bautista这个艺名建过一家网站。

      虽然感觉有点牵强附会,但Steve和Christy决定还是让孩子们参与投票。一家人围在客厅的棕色沙发上,那沙发大到每个人都在位置坐。

      Christy回忆道:“我们说,‘如果不是每个人都同意的话,我们就不去做。’”

      Steve先是通过一本路德教堂的目录给牧师发邮件,告诉对方他的音乐事奉以及家庭的故事。几位牧师同意他过来演奏,于是Steve跑到内华达和加州的教堂做短期巡演。

      当时尽管他们还有房,但Christy和孩子们已经打包好行李来一次巡演测试了。

      一开始他们先是出去一周就回来。接着是2周。短一点的旅行教会了他们该带什么,以及哪些东西可以不需要,比如大电视或者一堆鞋。

      终于到2012年初时,他们启程开始一段长达8个月的巡演,先后经过了科罗拉多、内布拉斯加、亚利桑那以及威斯康星州。

      Steve迅速意识到提供免费音乐会可以让手头紧张的牧师更容易接受他,而它的听众也乐于购买他的CD并且提供捐款。

      Steve说:“那年11月我们回到家,知道那将是我们在那里度过的最后一个圣诞,然后我们就得卷铺盖走人了。”

      此后,他们走遍了全部48个州,他们的孩子的足迹也遍布了从华盛顿的奥林匹克国家公园到科罗拉多大峡谷乃至纽约市中心的各处。

      Christy说:“我们有时候仍然会遭人白眼。”来自那些认为他们的生活方式不现实或者不切实际的那些人。但是即便一开始对他们表示怀疑的家人朋友大部分都已经接受了。

      佛罗里达大学经济学教授Mark Flannery说,美国梦的理想在美国社会实在是太过根深蒂固了,所以大家很自然会对偏离这种理想的做法表示怀疑。

      这在很大程度上属于个人决定,取决于你的价值观和生活目标,他解释说:“我不会一视同仁,建议每个人都应该有一套房。”

      尽管如此,在金融危机期间失去了家的很多人永远也无法忘记传统的美国梦。相反,他们花了很多年去把它争取回来。

      Flannery说:“鼓励拥有住房不仅仅只是个人保障,也是公共政策利益所在。”

      他解释说,拥有住房可以稳定小区,建立社区网络,让大家有更好的地方工作和生活。

      但是金融监管的不断变化以及危机幽灵的徘徊不去让一些美国人怀疑买房就是赌博。

      Snaith说:“买房的光芒多少已经被房地产市场的崩溃遮掩了。居者有其屋的说法已经被地产泡沫篡改了,但问题是多大程度,以及时间有多长。”

      Samuel说美国梦的核心思想其实依然盛行。他说“年轻人正在抓住选择自己的道路这一概念。”而不是欠钱不还只想要车和房等中产的标志物。“立足于消费的模式对他们不管用。”

      佛罗里达大学的Mark Flannery说:“从某种程度上来说,如果你有了购房的经济保障并且能够承担哪些财务承诺,也就意味着在某种意义上你已经成功了。不是说房子意味着你成功了。而是你能买房的能力意味着你成功,意味着你部分实现了美国梦。”

      佛罗里达大学经济学教授Mark Flannery说,“一些人认为买房是最好的投资,每个人都应该有自己的房子。”

      偶尔,当在某个教堂进行了一次特别的好演出之后,牧师会给Steve Bagasao一份在他们的教堂领导音乐事奉的工作。有时候Steve和Christy甚至会计算一下再做决定。迄今为止,他们的回答总是no。他们仍然在家教育自己的孩子,仍然希望有朝一日能回到中西部。现在他们太热爱自己的生活了,还不能冷静下来。

      现在,Bagasao夫妇已经驾轻就熟,打理完毕只需10分钟不到。他们已经练习过太多次了。

      大一点的收拾笔记本、把Tuppence放进猫咪便携箱,把室外“客厅”的遮阳棚收起来,把拖车前后的储存箱封起来。

      然后,他们朝着在另一个城镇的又一家教堂进发,准备Steve的下一场音乐会。

      2007年至2010年,银行起诉要取消抵押品赎回权的房子达到了900万套。随后在被美化为恢复期的那段时间又有数百万套被收回。

      在多德-弗兰克倡导设立的新监管机构当中,最极端的是消费者金融保护局(CFPB)。

      该局的主要任务是保护消费者避免被金融机构利用。它投入了超过118亿美元用于解决诉讼,对象不仅包括抵押放贷者,也包括发薪日贷款机构与学生贷款服务。

      CFPB的存在不断受到官员的威胁——其中就包括代理局长Mick Mulvaney——他说这家监管机构的权力太大了。自从多德-弗兰克法案启动后,每年至少都有一项提案要求限制该法的权力,或者甚至呼吁取消此法。

      2017年的一项提案建议弱化一项偿还标准,该标准要求放贷方判断潜在借贷人的财务能力。这意味着银行不在于需要在批准前确保借贷方有能力负担贷款。

      2009年提出的住房可偿付再融资计划(HARP)旨在为资不抵债型房贷的业主提供资金支持。计划承诺要在2年之内帮助500万的借贷者。

      不过直到2016年5月,也就是7年后,只有340万业主通过该计划获得了再融资。HARP后来延长了好几次,即将在今年12月到期。

      独立止赎评估对那些被错误拒绝按揭贷款再融资或者在止赎过程中其他错误的受害者进行鉴定。15家银行支付了将近40亿美元给超过440万遇到问题的借款人。

      迈阿密花园的Daniella Pierre收到了300美元。乔治亚乡下的Jeanne Johnson也提交了评估申请。但她什么也没有得到。

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