• 取消房地产预售制度三大后果你知道吗?!
  •   9月21日下午网络传出一份文件,随后澎湃、新京报等多家媒体证实,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。这件俨然而断裂房企翅膀的消息一经传出,立马蒙圈了。好在广东房协随即回应,“该文件只是征询意见稿,并非真的实施。”晚间住建部市场监管人士立马辟谣称,征询取消商品房预售意见的情况不属实。

      说起房地产预售,并不是所谓国际惯例。要知道,欧美很多国家都没有预售一说,如比利时,房地产开发商准入十分严格,没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是都能够从银行获得贷款,只有那些有实力、资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。而欧洲大多数国家和美国基本上没有住房预售制度,购房者购买的大多是现房。

      上世纪50年代的香港,得益于众所周知的原因,人口在短短几年间从50万快速上涨到220万,住房严重短缺,市场需求旺盛,但与高昂的高昂的房价相比,很多人都买不起房,即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”,对普通人来说,买房仍遥不可及,房地产市场成交清淡。

      这时候,出现了,发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。他带着香港第一份售楼说明书,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。当时四方街还没动土,就告诉市民们,你们可以交五成定金,交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市,等钱交齐了,房屋也可以入住了,租客就晋升成业主!

      此招一出,全港疯狂,普通市民蜂拥到四方街售楼处排长龙,香港地产界争相效仿,后来更在银行的支持下,延长付款期限到10年乃至30年,房地产预售制度由此成形。

      那么,房地产预售制度给各方带来那些好处呢?首先是资金捉襟见肘的开发商,原本开发商需要投入全部建设资金,但在房地产预售制度下,除土地资金需要开放商垫付(部分观赏勾结下,也可以银行贷款),其余建设资金,完全可以让承建商、代理商垫付,这样以极低的资金杠杆获取丰厚的利润,可谓赚得盘满钵满。

      其次是那些那些急剧扩张导致资金链紧张的开发商。如果取消房地产预售制度,那么那些资金链紧张的开发商无法提前获得资金,他们的扩张速度将大大延迟, 而且一些“空手套白狼”的小型开放商借助房价上涨阶段完成开发就不再容易了。

      周转变慢,资金链变紧张,这对于所有开发商来说,都不是什么好事。但是,那些资金实力雄厚的开发商相对而言尚属于能承受的压力,只是利润减少而已,而中小开发商或者资金本就捉襟见肘的开发商而言可谓灭顶之灾。资金实力雄厚的开发商将填补中小房企带来的空白,进一步做大,房地产市场大概率进入房企“寡头垄断”的时代,大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼的时代来到。

      当然也有一段时期的阵痛,对于开发商而言,资金回笼事件大幅度延长,供应量减少;对于购房者而言,短期内供应减少,房价或许小有反弹,刚需客户要承受一段时期的煎熬。

      七、减少房地产交易纠纷。现房销售是政府验收合格的房地产项目,减少预售时开发商对规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益等虚假承诺。

      至于弊端也有一些:取消预售制度会对房地产市场造成一定程度震荡,尤其是马上取消不利于房地产市场稳定;地方财政收入会收到一定影响,比如那些对土地财政依赖度较高的城市,将面临一定程度阵痛。

      这个其实不需要过分忧虑,从住建部快速回应看, 真正实施还有一段时间。不过地产凝眸提醒,还是要未雨绸缪,提前做好准备,对于一二线城市而言,这个时间不会太久。

      这可以从流传出的文件得到印证,住建部同时向广东、湖北、四川(楼盘)、江苏、河南、辽宁等省发函,要求“对预售制度进行研究论证”。

      无论其他省份是否跟进,开发商心里已经有数,广东出台这个文件,已经预示着商品房预售制度退出已经进入高层决策视野。

      对于开发商要做的就是如同万科、保利、龙湖等房企那样,不仅去地产名称,还需要准备资金,尽量做好未来“活下去”的准备。

      但是在市场仍然缺乏投资品的情况下,房地产仍然值得长期投资。9月19日《证券日报》报道称,有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。对于这份相当于降低购房者月付利率政策,无疑表明高层的态度,不允许房价上涨,但是更不希望房价大跌。

      对于深圳楼市而言,影响几乎微乎其微。实际上,深圳很多楼盘早已接近现售,大部分开发商资金实力雄厚,别说现售,就是放盘几年的楼盘也有不少。

      实际上,对于购房者而言,只要不出现全局性改变,只要有所谓利空传来,就是入市的好时机。毕竟华润城三期550套住宅被前700位认筹者一抢而空的例子摆在那里。

      购房置业,少则数十万,多则数千万,怎能纸上谈兵?怎能没有指引?地产凝眸20年房地产行业从业经历,历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战,

      国家建设部、人事部首批房地产经纪人资格证书获得者,房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条百城千盘优秀奖获得者,

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