• 房地产是实体经济房子是金融产品
  •   根据国家统计局的数据, 1978年,我国城市人均住宅建筑面积是6.7平方米,常住人口城市化率为17.92%;到2017年底,全国城镇居民人均住房面积达36.6平方米,常住人口城市化率58.52%!

      是城市化推动了房地产行业的蓬勃发展,还是房地产助推了我国的城市化进程?这个暂且不论,但房地产业的发展让市民的居住环境得到了极大的改善,这个事实不能否定,也否定不了。

      其次,房地产是中国经济的支柱产业,房地产的上下游产业链很长,几乎涉及大部分相关产业,被房地产带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个——上游产业有建筑业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等;下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等,都是毋庸置疑的实体经济代表行业。研究表明,每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元。

      中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币,在GDP中的占比约为6.5%,若将政府5.2万亿人民币的土地财政收入也计算在内,则中国地产行业的GDP贡献率也在12%左右,与美国和日本水平相当;根据广义房地产业口径衡量的贡献率,中国还高于美国和日本。

      房地产业是先导产业,是一切产业之母,人类活动的大部分时间是在建筑内进行的。没有发达的房地产业,就成为不了发达国家。而国内主流观点是房地产绑架了中国经济,挤压了实体经济。

      房地产一直背负着各种骂名和恶名,因为痛恨高房价,所以痛恨房地产,房地产被指为嗜血经济,是掠夺经济,是虚拟经济。

      事实上,实体经济和虚拟经济并非对立的关系,房地产也是实体经济的一部分,房子也是实物商品。之所以房地产被当成“虚拟经济”,主要是由于它的金融属性。但说房子过度投机似乎也不存在,因为早已实行了严格的限购限贷限价限卖等政策。尽管房地产被反复调控,但房价依然坚挺,说明房子的需求是真实的。

      所谓实体经济就是通过资金的投入实业生产或制造领域,形成社会产品,最终用于交换,提供给社会需要购买的人。

      争论房地产是虚拟经济还是实体,没有多大意义。不管是你叫它是虚拟经济还是实体经济,它就在那儿。

      房子具有多重属性,房子既可用来自住,也可用来出租,还可以用来抵押、交易,具有流动性。既是消费商品又是金融产品,房子的价值除了使用价值外,还具备了金融属性。房子的特殊性还在于它是不动产,房子的价值与所处的位置有极大的关系。

      虚拟经济的概念由马克思提出的虚拟资本(FictitiousCapital)衍生而来。马克思认为,虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度的基础上产生的,虚拟资本可以作为商品买卖,可以作为资本增值,但本身并不具有价值。

      这个理论显然是错误的,资本只有在流动中增值,商品只有在交换中实现其价值。

      最近楼市成交低迷,价格松动,于是各大媒体上充斥大量关于房地产业进入寒冬,房价要崩盘的消息,搞得人心惶惶,如同世界末日一般。

      房价有波动很正常,但楼市并不像股市那样大起大落!因为房子交易复杂,不像股票一键操作就完成交易;其次,房子价值高,不论买房还是卖房都很谨慎;第三是股市因为筹码集中,可以砸盘,或者是被强行平仓被动卖出。而房子没有庄家,手上最多就几套,几十套已经是很罕见了,砸不了盘,即使全部卖出也不过是往大海里扔一粒石子,对楼市几乎没有影响。只有大众形成一致性看空预期才能导致房价崩盘。

      房子的需求一直在哪儿,政府历次对房地产的调控都是以压制需求和限制交易为出发点,但需求不会消失,并且,需求是在一直增长,因为,城市人口在增长,60后70后人口婴儿潮正处在家庭裂变期,外来人口源源不断地流入。这是很简单的逻辑,无需复杂的论证。从文化传统角度分析,中国历来就有房子情结,古代人有钱了就买地置业,现在的人除了没有经济实力或偏执型人格外基本上都有购房计划。而人为限制交易导致楼市成交低迷,流动性差,但房子交易的潜在动能还在。

      有条件的有资格的一定要买房,且买房尽量要用杠杆,套出更多的钱。买房就是对冲货币贬值,做空人民币。买房就是保护自己的资产。

      其次,买房买的并不是房子本身,而是房子背后的资源。买房就是对房子周边各种资源的一种合法享用与占有,近水楼台先得月。

      什么时候是买房的最好时机?当然是在房价下跌的时候。一是选择的余地多;二是能得到更多折扣和优惠。总之在下跌时候买房最划算的,然而,在下跌的时候正是人们最恐慌的时候,都不敢买,怕跌了之后还要跌。人们普遍存在买涨不买跌心理。

      这里所谓的下跌的时候是指在下跌周期将结束,跌无可跌的时候,而不是刚开始跌的时候。实际上像一线城市,也无所谓跌不跌,媒体上说是跌了,到售楼处或中介处咨询根本没跌甚至比之前还略涨了些。房价在你等待和观望的过程中,楼市可能又震荡上行了。即使像美国房价2007爆跌,2017又涨了回来。

      在房价的波动曲线上,在房价下跌时买房的才是最聪明的人,你也别指望买到最低点,这也是不可能的,只要是底部区域就行。

      目前房价是百姓希望跌,开发商不想跌,银行不敢跌,政府不让跌,理论上需要跌,经济上不能跌,成本上没法跌。说实话,真要跌了你不敢买,涨了你又没钱买,不跌不涨你又不急买。

      历史地看成房价,房价永远都是过去的最便宜,然而,任何时候对于当时的购买力水平房价永远是贵的。

      房价暴跌才是万劫不复,就是系统性风险,中国承受不了房价暴跌的后果,房价暴跌对政府,对银行影响最大,一旦房价暴跌政府必然冻结交易,一旦开发商大幅降价就被政府约谈,这就是中国政治经济学。所以,劝你还是放弃对房价暴跌的幻想吧。来源和讯博客

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