• 面对今年以来房地产政策的压制房地产经纪行业还有前景吗?
  •   房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商的委托,销售其开发的新商品房。房地产经纪业务,不仅是代理新房的买卖,还包括代理旧房的买卖,不仅代理房地产的买卖,还代理房地产的租赁业务。如果说新房市场催生的是房地产开发行业,那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此,这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。

      2018年1-6月份,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3.3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中,住宅销售面积增长3.2%,办公楼销售面积下降6.1%,商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额66945亿元,增长13.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降3.2%,商业营业用房销售额增长5.7%。截至2000年,全国房地产经纪机构已达2.5万家,从业人员约有20多万人;截至2017年底,保守估计房地产经纪从业机构已超过10万家,从业人员逾百万。可见,我国房地产经纪行业发展迅速,规模不断扩大,行业发展潜力较大。

      目前经纪行业以收取服务佣金为主要收入来源,收入来源的单一性使得经营风险较高,盈利能力偏低。为顺应新形势,经纪机构应转变经营方式,开展多元化优质延伸服务,提高抗风险能力和盈利能力。一是提供金融延伸服务。互联网金融的飞速发展、资本市场对经纪行业的亲睐,为经纪行业提供金融延伸服务提供了先决条件。近年来,世联行、链家地产、中原地产、搜房网、房多多等经纪机构纷纷推出金融产品,并提供金融服务。二是提供社区免费经纪咨询服务。经纪机构可定期在社区举办专题讲座,开设论坛或沙龙,为消费者免费提供房地产交易税费、按揭贷款、政策解读、房屋价值估算、投资组合等方面的专业咨询,通过社区服务加深消费者对经纪行业的了解与认同。

      我国房地产经纪行业是伴随着房地产行业的发展而发展的,截至目前,主要经历了五个发展阶段:

      上个世纪90年代前期我国房地产业处于高速增长期,由于当时房地产行业市场化程度低,房地产开发商经营粗放、专业分工模糊,且房地产呈绝对卖方市场态势,房地产开发商基本依靠自身力量进行房屋销售。

      针对中国经济的过热发展和房地产市场过度投机状况,1993年前后在政府开始对房地产行业进行宏观调控的背景下,全国的房地产二级市场出现大量积压楼盘,房地产市场由供不应求向供过于求转变,新开发房地产项目销售缓慢。房地产开发商开始寻求具有专业能力的房地产中介机构的支持,房地产顾问策划、代理销售业务在这一阶段启动和发展起来。同时,随着房地产存量市场规模的迅速扩大,二手房交易规模也随之扩大。

      1998年开始,国家对房地产行业的政策由调控和规范向促进发展转变,国家进行住房制度改革,实行积极财政政策,启动住房消费,深化落实住房分配货币化改革,鼓励个人换购住房,促进房地产市场发展,中国房地产行业进入新一轮发展周期。但是各个区域房地产市场发展不平衡,沿海地区发达城市如深圳、广州、上海等城市的房地产业启动较早,复苏较快,相应的房地产经纪业也进入局部发展阶段,发达城市的房地产中介公司业务发展较快。这一时期的房地产顾问代理业务从单纯的后期代理销售转变为房地产项目的全程顾问策划和代理销售。

      2002年开始,政府出台土地招拍挂制度,规范管理土地供应行为,提高土地供应市场的市场化程度。土地市场的市场化程度的提高既促进了房地产行业的发展,也使得房地产开发商对项目开发决策更趋理性,由此导致房地产开发商对房地产顾问策划和代理销售的需求增加。随着深圳、北京和上海等发达城市的房地产项目大量增加,房地产中介公司逐步在市场中起着主导作用,其市场占有率也逐步增加。同时,国内其它区域的房地产业的发展也逐渐加快,发达城市的中介公司凭借自身成熟的营销模式进入这些区域,促进了全国房地产业的发展。

      房地产增量市场的发展和住房消费的启动也促进了存量房地产市场的发展。伴随着房地产二级市场代理和顾问等业务的逐渐成熟,经纪业务也开始形成行业标准,特别是深圳、上海等发达城市,房地产经纪市场交易规范性逐步提高,并获得了消费者的认可。

      2005—2007年6月,随着土地供应的市场化程度不断提升,房地产开发商向全国化和规模化发展。大型房地产开发商跨区域发展战略的实施,导致各地房地产市场市场化程度提高。房地产开发各环节专业分工的细化,使得对房地产顾问策划和代理销售的需求进一步深化。

      房地产经纪公司也开始实施跨区域发展战略,逐步布局和进入二线城市以实现规模化发展。我国的房地产经纪业开始向规模化、系统化和专业化转变,行业竞争也逐步加剧。

      由于房地产市场的快速发展带来了商品房价格过快上涨、住宅供应结构不合理等问题,国家近年来陆续出台多项措施调控房地产市场的发展。进入2007年以来,由于商品房价格进一步快速上涨,国家进一步出台更为严厉的调控政策,包括严格限制第二套房的信贷政策、多次上调贷款利率等。随着这些调控政策的效果逐步显现,以及在全球金融危机的影响下,我国的房地产市场的形势在2007年下半年开始出现逆转,市场成交量开始持续萎缩、交易价格回落。2008年,全国商品房销售面积6.2亿平方米,同比下降19.7%;商品房销售额24,071亿元,同比下降19.5%1。房地产行业的调整也迅速传导至房地产经纪业,在房地产一、二级市场中,房地产经纪企业的代理销售业务由于成交量的萎缩也出现下滑;三级市场中,房地产经纪企业开始大规模的缩减店铺规模以降低成本。整个房地产经纪业随着房地产市场的调整也进入成长中的调整阶段。

      2008年我国的经济发展受到一定的影响,为应对全球金融危机,保持我国经济平稳的增长,2008年下半年我国中央政府和各地方政府纷纷出台政策稳定房地产市场的发展,推动房地产市场回暖。随着2008年下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策的及时推出与贯彻实施,购房贷款利率的大幅下调,商品住房销售价格的调整,我国的房地产市场在2009年上半年成交量显着活跃,房地产市场开始逐步复苏。

      随着我国经济发展进入下行通道,房地产行业进入“白银”时代,各级城市逐渐步入以存量房交易为主的时代,房地产经纪行业面临新的发展机遇。同时,伴随经纪行业的发展,诸如虚假房源泛滥、经纪服务质量不高、恶意赚取差价等行业困境依然存在。

      我国各级城市正在梯次进入存量房占主导的交易格局。数据显示,2009年北京一、二手房成交之比为1:1.37,2018年第一季度末该比值达到1:6.6。2017年上海一、二手房成交之比为1:1.58。2015年,深圳二级市场转移登记65931笔,三级市场转移登记147694笔,分别同比增长10.18%、106.82%,一、二手房成交之比为1:2.24。这些数据表明一线城市房地产交易已进入了以存量房交易为主的时代。由于市中心土地的稀缺性,未来其他城市存量房交易占主导也将是必然趋势。存量房时代的到来,将对房地产经纪的行业地位和内部格局造成重要影响。

      一是开发商地位弱化,房地产经纪行业地位提高。房地产交易由此前开发商主导的新房交易,逐渐向房地产经纪机构主导的存量房交易过渡,人们对于“房地产”的潜意识将由“房地产开发商”慢慢向“房地产经纪机构”转变,房地产经纪在未来房地产行业将起统领作用。

      二是新房代理机构业务量萎缩,房地产代理公司将面临巨大的市场压力。近年来,我国新建商品房规模不断缩小,2017年全国房屋新开工面积同比下降7.0%,竣工面积下降4.4%。增量房市场的萎缩直接影响了新房代理机构的业务量,新房代理机构将加紧向存量房市场转移或渗透,转型升级将是大势所趋。2015年3月,原以新房代理业务为主的北京思源地产,成立了房通网经纪公司,开始涉足二手房经纪业务。与此同时,世联行入股Q房网,并欲借助其平台介入存量房交易市场。同年5月,以新房代理为核心业务的高策地产与主要从事存量房交易的链家地产合并,合并之举表明新房代理机构正在向存量房行业渗透。

      在消费行为网络化的大背景下,房地产经纪行业与互联网正在有机融合。从政府层面,交易网签、市场信息披露、不动产统一登记等制度的陆续实施,提高了房地产交易的安全性。从企业层面,房地产开发类企业的广告发布、客户积累等多依赖于互联网媒体电商平台;房地产中介服务类企业正在使用的各种ERP管理系统、房客源信息发布和搜寻系统、移动APP平台、大数据平台等大大提升了房地产中介行业的服务效率和服务质量。从用户层面,消费者的消费习惯和消费行为逐渐趋向网络化,购房者对网络和移动互联网的接受度和依赖度呈现高速增长,互联网已成为用户搜索房产信息的第一媒介。

      网络化消费行为对房地产经纪行业的影响:一是提高信息传播效率,提升营销精准度。互联网时代,经纪行业利用互联网信息平台进行房源发布、搜索和交易配对,大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外,经纪行业还可以利用大数据定位目标客户,发现客户需求,并通过经纪人的专业服务满足客户的差异化需求,提高营销的精准度。

      二是颠覆经纪行业的盈利模式。目前我国房地产经纪行业收入来源较为单一,其主要收入来自于撮合成交所获取的服务佣金。互联网时代下经纪佣金将大幅降低甚至免佣,未来经纪机构的收入更多的来源于其他增值服务和延伸服务。因此,经纪机构将改变收费模式,探索收入来源的多元化,提高盈利空间。

      三是催生大型交易撮合平台的诞生。不管在新房代理领域,还是在二手房经纪行业,我国目前的房地产电商平台尚未承担起交易撮合的功能,往往只是企业发布楼盘广告信息的媒介。在新房代理领域,这些电商平台遍布着铺天盖地的楼盘广告。在二手房经纪领域,既有以发布房源广告为主的媒体电商平台,如安居客、搜房网等;也有以单个经纪机构为载体的ERP管理系统,但该系统仅仅是经纪机构对自己的经纪业务和员工进行内部管理的控制系统,缺乏开放性和共享性。而随着互联网技术在经纪行业的深入开发,未来中国房地产经纪行业会出现类似美国MLS等大规模的房地产在线信息平台,所有需求方、供给方和经纪方都可以在该平台上进行信息的发布、搜寻和匹配。

      四是创新经营模式,加速企业变革步伐。互联网时代,经纪企业将面临经营模式变革,以开店、招人、拉业务为主的传统地铺模式,与新兴的互联网模式正在有机融合,形成线上线下一体的经营模式。一类是传统线下地铺模式正在对接互联网线上平台。如北京伟业、我爱我家等传统经纪机构通过开发APP平台、移动版网站、呼叫中心等实现线上交易服务;链家地产在推行异地扩张的同时,正在积极实施O2O平台化战略;另一类是以搜房网、搜狐网为代表的往昔互联网线上平台大佬正在积极布局线下门店,向线下的二手房市场延伸。

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