• 观点|改变房地产“经济重臣”地位需挖掘经济多元增长极
  •   国家统计局消息显示,2018年全国商品房销售额149973亿元,增长12.2%,以商品房销售额对比GDP,该比值已经达到16.6%创出历史新高,这也就意味着每100元GDP中将近有17元是房地产行业创造。

      同时,国家统计局数据显示,2018年全国房地产开发投资为120264亿元,比上年增长9.5%。全国土地开发投资占GDP比例达到13.36%。

      由此可见,房地产行业目前仍是国民经济增长的“重臣”。作为高产业关联度的行业,与其前向关联和后向关联的产业横跨第二产业和第三产业,生产链条长、范围广,因此相比其他行业对GDP自然有更高的贡献率,这是房地产行业自身特殊的行业属性所决定的。

      土地财政收入占全国财政收入比例仍然处于较高水平,反映了部分城市对土地仍具有较高的财政依赖度。对比数据可以发现,2017年城市土地收入占财政收入比最高的城市是浙江湖州,达315.31%,重要的二线省会城市例如湖北武汉、河南郑州、四川成都、山西太原等城市土地财政收入比均超过76%,而一线城市北京、上海以及东部沿海城市即使房价相对较高,但是其土地财政收入比并不及中西部城市。

      这里衍生出的一个问题是,地价和房价的决定问题,到底是地价决定房价还是房价决定地价。对此,学术界并没有统一的结论,但从数据来看,笔者认为,地价并不完全取决于房价,两者之间不是完全的因果关系,土地价格有其自身的发展规律,其中,核心规律仍旧是供求定律。

      但是不论是从房地产行业对GDP的贡献,还是从土地对地方财政收入的贡献来看都说明了一个问题:我国经济发展缺乏多元增长极。

      就全国层面而言,一旦经济形成“众星拱月”的局面,必定会影响资金的流向,资金流对某个部门的“漫灌”必定会导致行业的“脱实”,进而催生泡沫。就地方而言,部分城市对土地的过度依赖反映出的一个深层次问题就是,当地经济发展缺乏动力,实体经济发展落后。

      这里需要说明的是,从当前的国民经济发展结构看,房地产在国民经济中“鹤立鸡群”的地位并不利于国民经济的长远发展。但笔者认为问题在“鸡”不在“鹤”,在接下来相当长的时间里,房地产行业将仍是我国国民经济中的重要产业,这是客观规律,必须予以正视。

      不仅是因为房地产行业对国民经济的超大贡献,更重要的是就我国国情来看,房地产行业的发展仍旧有较大的市场发展和增长潜力,并且其产业结构的演进方向符合我国产业结构优化趋势。从要素导向来看,经历几十年的发展,现阶段房地产行业正在由“重资产”向“轻资产”转变,“轻资产”已经成为新的流行趋势。从运营模式来看,房地产行业也正在摒弃过去“开发-销售-开发”的老路子,纷纷跨行文旅、医疗、养老等,并且租赁公寓的规范化发展也表明了房地产行业已经开始重视项目服务的运营,房地产服务业的地位正在提升。

      因此,窃以为,与其说是房地产“绑架”了经济,倒不如说是经济“挟持”了房地产。房地产行业固然有其自身的发展问题,但是经济过度依赖房地产并不是“房地产”的过错。无论是地方经济还是国民经济,若想获得经济发展的持续动力,关键在于挖掘并且发展经济多元增长极,而不是过度抑制房地产行业向前发展,切不可本末倒置。这应是国家进行“房住不炒”调控政策的逻辑出发点。

      (作者盘和林系应用经济学博士后,系地产深度报道专栏作家,以上仅代表个人意见,不代表本报观点)

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